Второй «пузырь» на рынке недвижимости угрожает мировой экономике повторением ипотечного кризиса, предупреждают эксперты, заметившие опасные тенденции как на западе, так и на востоке.
В Китае цены на жилье растут, но власти воздерживаются от «охлаждающих» мер. В США перегрев рынка может стать побочным эффектом бесконечного стимулирования.
Рост цен на недвижимость сразу в двух крупнейших экономиках мира все больше беспокоит экспертов. Инфляция в жилищном секторе Китая заставляет их опасаться повторения кризиса 2007 года. Цены на новые дома в 288 крупнейших городах (всего в КНР порядка 660 городов) выросли в октябре на 10,5% по сравнению с тем же периодом прошлого года и на 0,8% по сравнению с сентябрем, подсчитали в компании E-House China. Темпы роста цен также увеличиваются – в сентябре рост составил 10,4% к сентябрю 2012 года и 0,4% к августу 2013 года.
Одновременно еще одно исследование, от компании China Real Estate Index System (CREIS), показало, что в октябре цены на жилье в 100 основных городах Китая выросли на 11% (октябрь к октябрю) и на 1,2% (к сентябрю 2013 года) – рост продолжается 17-ый месяц подряд.
При этом в 10 самых больших городах КНР рост цен еще интенсивнее – 16% за год и 2% по сравнению с сентябрем 2013 года. Официальной статистики из Китая пока нет (дается по 70-ти городам), она ожидается 18 ноября, однако в сентябрьском отчете цены на дома во многих городах побили рекорд. Цены новых домов подскочили до максимального уровня за три года.
«Девелоперы все больше предлагают жилье средней и высокой ценовой категории, чтобы увеличить свою прибыль, что толкает вверх цены», — комментирует компания CREIS.
Власти КНР уже четыре года пытаются справиться с ситуацией. Новая статистика заставила аналитиков ожидать, что на ближайшем съезде коммунистической партии Китая будут утверждены дополнительные меры.
Пока утвержденное в марте правительство Китая не делало никаких шагов, чтобы охладить рынок недвижимости.
Эксперты считают, что это принципиальная позиция нового премьера Госсовета Ли Кецяна, который предпочитает, чтобы рынок сам отрегулировал цены, без правительственного вмешательства. «То, что может сделать рынок, надо передать рынку», — заявил Ли сразу после вступления в должность. Однако на местах принимаются локальные меры, так, председатель Китайской народной республики Си Цзиньпин на прошлой неделе пообещал увеличить предоставляемые под застройку площади и расширить программы доступного жилья.
Рост цен на жилье наблюдается не только в Китае. В Канаде соотношение цен на жилье и доходов – ключевой показатель при определении опасности «пузыря» на рынке недвижимости – достиг десятилетнего максимума.
Соотношение средней цены на недвижимость и среднего дохода домохозяйств в регионе показывает уровень доступности жилья. Чем выше соотношение, тем менее доступно жилье. В Канаде в оно составило 131,7%. Кроме того, соотношение долгов к доходам так же рекордно – 163,4% (данные за второй квартал).
«Долги на рекордном уровне, и мы понимаем, что потребители берут столько, сколько им не по зубам в финансовом отношении. И как тут не задаться вопросом, не ждут ли нас впереди проблемы», — говорит глава кредитно-консалтинговой фирмы Credit Canada Лори Кэмпбелл. В Азии задаются теми же вопросами – ставки по ипотеке вернулись на высокий докризисный уровень, что повлечет рост ежемесячных платежей на 15-25%, подсчитал аналитик сингапурского банка DBS Дэвид Карбон.
На фоне возрастающих опасений угрозы повторения американского коллапса 2007 года особенно тревожно выглядит статистика по США.
По данным Национальной ассоциации риэлторов США, средняя цена дома на максимуме «пузыря» в июле 2006 года составляла $230 400. В июле 2011 года, после того как «пузырь» лопнул, она была на 25,7% ниже. Но к июлю 2013 года до прежнего максимума осталось 7,5%.
Роберт Шиллер один из создателей индекса цен на жилую недвижимость S&P/Кейс-Шиллер, отмечает, что рост этого индекса составил 12,8% с августа 2012 года по август 2013 года. Слова о том, что Федеральный резерв намерен ограничить стимулирование «в ближайшем будущем» и полностью прекратить к середине 2014 года, впрочем, вызвали рост ставок по ипотеке, что способно охладить рынок. Рост цен может сократиться до 6% в 2014 году, считает Шиллер. Но несмотря на обещания, данные летом, Федеральный резерв так и не начал сокращать стимулирование и больше не называет даже ориентировочных дат.
Пока угрозы «второго ипотечного кризиса» нет, считают эксперты, опрошенные Reuters, однако такая угроза может появиться, если власти продолжат накачивать экономики деньгами, стимулируя инвестиции в рискованные активы.
Разнообразные кредиты с пониженными ставками служат отличным стимулом для покупки жилья, тем более, что во многих странах процентные выплаты по ипотеке можно вычесть из налогооблагаемого дохода, а при продаже жилья можно избежать налога на прибыль, говорит профессор Уорикского университета в Великобритании Эндрю Освальд.
«Опять надувается огромный пузырь. Это очень необычно. Мы однажды почти уже разрушили западный мир этими высокими ценами на жилье, и теперь пытаемся вновь сделать то же самое», — говорит он.
